Sehr geehrte Damen und Herren,

sicherlich haben Sie der Presse entnommen, dass vom Berliner Senat einige Maßnahmen zur Regulierung des Wohnungsmarktes in Berlin geplant sind.

Es ist zu erwarten, dass diese Änderungen noch in diesem Jahr verabschiedet und in Kraft treten werden. Geplant sind unter anderem:

–        ein Zweckentfremdungsverbotsgesetz

–        eine Zweckentfremdungsverbotsverordnung und

–        damit einhergehend eine Wiederbelebung des § 5 WiStG

–        sowie eine sogenannte Mietpreisbremse bei Neuvermietungen.

In Kraft sind ab 19.05.2013 die Kappungsgrenzenverordnung und ab dem 01.10.2013 die Kündigungsschutzklauselverordnung mit der verlängerten 10 Jahresfrist.

Ausgangspunkt der beabsichtigten Gesetzesänderungen und Verordnungen ist die Annahme, dass Berlin ein Gebiet sei, in welchem die Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet sei. Dabei wird nicht verkannt, dass mit einer zweckentfremdungsrechtlichen Genehmigungspflicht ein erheblicher Eingriff in die Verfügungsbefugnis des Eigentums erfolgt.

Im Einzelnen:

Mit dem Zweckentfremdungsverbotsgesetz und der zu erwartenden Zweckentfremdungsverbotsverordnung soll die Zweckentfremdung von Wohnraum verhindert werden. Eine Zweckentfremdung im Sinne des Gesetzes liegt dann vor, wenn Wohnraum zum Zwecke der wiederholten, nach Tagen oder Wochen bemessenen Vermietung als Ferienwohnung oder einer Fremdbeherbung, insbesondere einer gewerblichen Zimmervermietung oder der Einrichtung von Schlafstellen, verwendet wird, Wohnraum für gewerbliche oder berufliche Zwecke verwendet oder überlassen wird, Wohnraum baulich derart verändert oder in anderer Weise genutzt wird, dass er für Wohnzwecke nicht mehr geeignet ist, Wohnraum mehr als 6 Monate leer steht oder Wohnraum vollständig beseitigt wird.

Aufgrund der Annahme eines Wohnungsmangels im vor bezeichneten Sinne kommt nun dem § 5 Wirtschaftsstrafgesetz wieder erneut erhebliche Bedeutung bei. Danach handelt derjenige ordnungswidrig, der vorsätzlich oder leichtfertig für die Vermietung Wohnraum ein unangemessen hohes Entgelt fordert, sich versprechen lässt oder annimmt. Als unangemessen gelten danach Mieten, die infolge der Ausnutzung eines geringen Angebotes an vergleichbaren Räumen die ortsüblichen Mieten um mehr als 20 % übersteigen. Folge dessen ist, dass zwar der Mietvertrag wirksam bleibt, der Mietanteil, der die ortsübliche Miete um mehr als 20 % übersteigt, als Verstoß gegen ein gesetzliches Verbot im Sinne des § 134 BGB unwirksam ist.

Es besteht insoweit dann ein bereicherungsrechtlicher Anspruch und gegebenenfalls liegt auch eine Ordnungswidrigkeit vor.

Zu erwarten ist ferner eine sogenannte Mietpreisbremse bei Neuvermietungen, der zufolge bei Wohnraum in angespannten Wohnungsmärkten bei Neuvermietungen Mieterhöhungen auf 10 % oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete beschränkt werden.

Die Kappungsgrenzenverordnung ist bereits seit dem 19.05.2013 in Kraft. Sie ist aufgrund der bundesgesetzlichen Regelung des § 558 Abs. 3 BGB erlassen worden. § 1 der Kappungsgrenzenverordnung definiert Berlin als eine Gemeinde im Sinne des § 558 Abs. 3 BGB, in der die Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Eine besondere Gefährdung liegt danach vor, wenn die sogenannte Leerstandsreserve kleiner als 3 % ist.

Es ist zu erwarten, dass eine gerichtliche Überprüfung der Rechtmäßigkeit der Kappungsgrenzenverordnung erfolgt, insbesondere im Hinblick auf die Frage, ob eine besondere Gefährdung in Teilgebieten ausreicht, ob hieraus auf eine Gefährdung im Gesamtgebiet von Berlin geschlossen werden kann und ob diesbezüglich entsprechende empirische Erhebungen Grundlage der Verordnung sind.

Ferner hat der Verordnungsgeber in Berlin aufgrund der Annahme der unzureichenden Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in Berlin von seiner Möglichkeit nach § 577 a Abs. 2 BGB Gebrauch gemacht und eine Kündigungsschutzklauselverordnung erlassen, die ab dem 01.10.2013 in Kraft ist.

Wenn nach der Überlassung der Wohnung an einen Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden ist, so kann sich der Erwerber erst nach Ablauf von 10 Jahren auf Eigenbedarfsgründe zum Zwecke einer Kündigung berufen. Damit ist die Frist von zuvor 7 Jahren auf 10 Jahre durch die nun neu in Kraft getretene Kündigungsschutzverordnung Berlin ab dem 01.10.2013 verlängert.

Sollten Sie zu den neuen gesetzlichen Regelungen bzw. beabsichtigten gesetzlichen Neuregelungen und Verordnungen Fragen haben, stehe ich gerne für eine Rücksprache zur Verfügung.

Ich hoffe mit meinen Ausführungen gedient zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen und besten Wünschen

Raymond A. Thompson

Rechtsanwalt und Notar

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht