Sehr geehrte Damen und Herren,

zu dem oben genannten Thema möchte ich Sie auf eine Entscheidung des Landgerichts Berlin vom 04.11.2010 hinweisen.

Das Landgericht Berlin hatte in dem am 04.11.2010 gefassten Beschluss über einen Sachverhalt zu entscheiden, demzufolge der Vermieter zunächst das Hauswartsdienstverhältnis und dann einen Monat später das Wohnraummietverhältnis kündigte.

Dem Hauswartsdienstvertrag war eindeutig zu entnehmen, dass dem Mieter die Wohnung mit Rücksicht auf seine Tätigkeit als Hauswart vermietet worden war.

Dieses entsprach dem Willen der Vertragsparteien und war in dem Hauswartsdienstvertrag eindeutig zum Ausdruck gekommen.

Nach Vorstellung der Parteien war auch die räumliche Anwesenheit des Hauswartes auf dem Grundstück für die Wahrnehmung seiner Aufgaben als Hauswart erforderlich.

Der Hauswart wehrte sich gegen die Wohnraumkündigung, u.a. mit der Behauptung, ein externes Unternehmen könne die Hauswartstätigkeit viel wirtschaftlicher verrichten, so dass seine Wohnung nicht einem neuen Hauswart zur Verfügung gestellt werden müsse.

Das Landgericht war jedoch der Auffassung, dass es der Anforderung des § 565 c Abs. 1, Nr. 1 BGB genügt, wenn der Vermieter den Wohnraum im Rahmen seiner getroffenen Planung für einen künftigen Hauswart benötige.

Es obliegt ausschließlich dem Vermieter zu entscheiden, ob er wiederum einen Hauswart anstellen wolle oder ein externes Unternehmen mit diesen Aufgaben betraue. Auch bei kleineren Wohnanlagen mit wenigen Wohnungen, bei denen der Arbeitsaufwand eines Hauswartes naturgemäß geringer ist als bei größeren Wohnanlagen, kann der Abschluss eines Mietvertrages im Zusammenhang mit einem Hauswartsdienstvertrag als nachvollziehbar betrachtet werden. Auch bei solchen kleineren Wohnanlagen können die tägliche Präsenz und die tägliche Erreichbarkeit des Hauswartes für die Mieter von Vorteil sein.

Dem steht auch nicht entgegen, dass der Hauswart nicht seine volle Arbeitskraft im Rahmen des Hauswartsdienstvertrages aufbringen musste, es genügt auch eine Hauswartstätigkeit in Nebenbeschäftigung.

Das Landgericht bestätigte das Räumungsurteils des Amtsgerichts, so dass der Hauswart zur Räumung verpflichtet war.

Für Rückfragen stehe ich gern zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Raymond Thompson

Rechtsanwalt und Notar

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht